Was ist beim Bauvertrag neu ab 01.01.2018?

Ein kurzer Überblick - Rechtsanwalt Johannes Grote

 

Am 01.01.2018ist das neue Bauvertragsrecht in Kraft getreten.

- Abnahmefiktion nach Aufforderung -

Neu ist zum Beispiel, dass es zu einer Abnahme kommen kann, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt. Denn wenn der Unternehmer dem Besteller eine Frist setzt und der Besteller schweigt, liegt eine Abnahme vor. Der Besteller muss also die Abnahme innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern. Verbraucher werden hier insoweit zusätzlich geschützt, als dass sie in der Aufforderung des Unternehmers zur Abnahme auf diese Folgen hingewiesen werden müssen.

- Kündigung aus wichtigem Grund -

Die (auch teilweise mögliche) fristlose Kündigung für beide Vertragsparteien bei Vorliegen eines wichtigen Grundes wurde nun ausdrücklich in § 648a BGB geregelt. Nach § 648a Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass diese an der Feststellung des Leistungszustandes zum Kündigungszeitpunkt mitwirkt. Die Beweislast für den Leistungszustand zum Kündigungszeitpunkt ist ausdrücklich geregelt und trifft denjenigen, der dem anberaumten Termin zur Leistungszustandsfeststellung fernbleibt bzw. seine Mitwirkung verweigert. Im Fall der Kündigung aus wichtigem Grund – im Unterschied zur freien Kündigung - kann der Unternehmer nur die Vergütung verlangen, die auf den bisher erbrachten Teil des Werkes entfällt. Ein Anspruch des Unternehmers für darüber hinausgehende Schäden setzt dann eine Pflichtverletzung des Bestellers voraus.

- Ergänzung des Bauvertrags -

Der Bauvertrag ist nun ausdrücklich in den §§ 650a-650h BGB festgehalten, die die allgemeinen werkvertraglichen Regelungen ergänzen. Für den Besteller ist ein einseitiges Anordnungsrecht gem. § 650b BGB vorgesehen, wonach dieser Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs (Abs. 1 Nr. 1) und solche Änderungen anordnen kann, die zur Erreichung des vertraglich vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind (Abs. 1 Nr. 2). Der Gesetzgeber hat in dem Zusammenhang die Möglichkeit von Einstweiligen Verfügungen ohne Verfügungsgrund vorgesehen. Neben der Abnahme ist nun die Schlussrechnung weitere Fälligkeitsvoraussetzung.

- Einführung des Verbraucherbauvertrags -

Eine erhebliche Stärkung hat der Verbraucherschutz erfahren durch die Einführung des Verbraucherbauvertrags in den §§ 650i-650n BGB. Dem Bauherrn steht zB ein 14-tätiges Widerrufsrecht zu. Er hat vom Unternehmer vor Vertragsschluss, der in Textform festgehalten werden muss, eine ausführliche Baubeschreibung zu erhalten. Ist diese unvollständig oder unklar, muss deren Inhalt ausgelegt werden, wobei Unklarheiten zu Lasten des Unternehmers gehen. Neu ist zudem die Verpflichtung des Unternehmers, zum Fertigstellungszeitpunkt im Bauvertrag gegenüber dem Verbraucher verbindliche Angaben zu machen. Sollten diese Angaben fehlen, werden vorvertraglich übermittelte Angaben aus der Baubeschreibung Inhalt des Vertrags. Die Höhe der Abschlagszahlungen, die der Unternehmer verlangen kann, wurde auf 90% der vereinbarten Gesamtvergütung begrenzt. Außerdem muss der Unternehmer bei Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5% der Gesamtvergütung gegenüber dem Besteller leisten, die sich bei der Erhöhung des Vergütungsanspruchs des Unternehmers aufgrund von Änderungen ebenso erhöhen kann. Schließlich ist der Unternehmer verpflichtet, die Planunterlagen zu erstellen und herauszugeben, die der Verbraucher benötigt, um entsprechende Angaben gegenüber Behörden oder Kreditgebern zu machen, dass die Leistungen unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden bzw. worden sind.

- Architekten- und Ingenieurvertrag und Bauträgervertrag -

Der Architekten- und Ingenieurvertrag wurde nun in den §§ 650p-650t BGB und der Bauträgervertrag in den §§ 650u – 650v BGB aufgenommen.

 

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