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Räumungsklage: Vermieter sollten kein Geld verschenken

Fast jeder Vermieter kennt das: Nach Kündigung des Miet­verhältnisses zieht der Mieter einfach nicht aus. Oft stellt der Mieter (spätestens) dann auch noch die Zahlungen ein. Eine Räumungsklage dauert oft einige Monate, in denen die Wohnung nicht neu vermietet werden kann. Der Bundes­gerichtshof hat in einem aktuellen Urteil nun klargestellt, wie der Nutzungsersatz berechnet wird, den Sie von Ihrem ehemaligen Mieter verlangen

können – gerade bei alten Mietverträgen lohnt sich ein Blick ins Urteil. 

 

Worum geht es? Im Falle einer Kündigung gibt es oft Streit zwischen Mieter und Vermieter, nur selten ziehen Mieter pünktlich und ohne langwierige Diskussion aus. Im Extremfall ist sogar ein Räumungsrechtsstreit notwendig. Wie hoch aber ist die geschuldete Miete ab dem Kündigungsdatum?

Der Mieter schuldet dem Vermieter dann keine Miete mehr, sondern sogenannten „Nutzungsersatz“. Er benutzt die Mietwohnung weiter, ohne

dazu berechtigt zu sein. Wenn es dann Monate oder Jahre später zum Auszug kommt, stellt sich die Frage wie dieser Nutzungsersatz zu berechnen ist. Viele Vermieter verschenken in solchen Situationen immer wieder bares Geld: Was die meisten Vermieter nicht wissen: Entgegen häufiger Praxis kommt es nicht auf die bisherige Miete an.

 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs Der BGH hat mit Urteil vom 18.01.2017 (Az.: VIII ZR 17/16) bestätigt, dass es bei der Berechnung des Nutzungsersatzes nicht auf die vertraglich vereinbarte Miete ankommt. Da der Mieter die Wohnung unberechtigt weiternutzt und somit den Vermieter an der Neuvermietung hindert, kann nur der Betrag maßgeblich sein, den der Vermieter von einem anderen Mieter erzielen könnte. Der Höhe nach bestimmt sich der Nutzungs­ersatz also weder nach der bisher gezahlten Miete noch nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, etwa aus dem Mietspiegel. Entscheidend ist allein der aktuell übliche Neuvermietungspreis, und der kann – trotz Mietpreisbremse – erheblich über der alten Miete liegen. Das gilt natürlich besonders, wenn über Jahre die Miete nicht erhöht worden ist.

 

Nach dem aktuellen Urteil gilt diese Berechnungsmethode übrigens sogar dann, wenn der Vermieter die Wohnung gar nicht mehr vermieten

möchte, sondern selbst einzieht.

 

Verschenken Sie kein Geld! In dem vom Bundes­gerichtshof nun entschiedenen Fall betrug die Differenz zwischen der alten Miete und dem Nutzungs­ersatz mehr als 7.000,- Euro. Gerade bei alten Mietverträgen lohnt es sich, die Höhe des Nutzungs­ersatzes von einem Rechtsanwalt bestimmen zu lassen.

 

Wir beraten sie gerne und kompetent in allen Fragen rund ums Mietrecht.

Vergütungshöhe Photovoltaik

Das Oberlandesgericht Hamm hat in einer Entscheidung vom 07.04.2017 positiv für eine höhere Vergütung bei einer PV-Anlage entschieden. Hintergrund für den Rechtsstreit war das Jahr 2012. Der Gesetzgeber hatte im Jahre 2012 die PV-Vergütung deutlich reduziert, aber eine Übergangsregelung vorgesehen. Nach § 66 EEG 2012 konnte man auch mit einer späteren Inbetriebnahme noch die Vergütungshöhe für den Zeitraum von vorher beanspruchen, wenn man bis zum 24.02.2012 ein entsprechendes Netzanschlussbegehren gestellt hat.

 

Im konkreten Fall hatte der Anlagenbetreiber ein solches Netzanschlussbegehren rechtzeitig gestellt und zwar für die Anlagenleistung von 474,12 kWp. Nach dem Stichtag entschied er sich dazu, die Einspeiseleitung am Verknüpfungspunkt höher anzufragen und auf einem weiteren Gebäude eine weitere PV-Anlage mit einer Leistung von 142,08 kWp zu realisieren. Beide Anlagen gingen an demselben Tag in Betrieb. Unstreitig konnte sich der Anlagenbetreiber für die 142,08 kWp nicht auf die Übergangsregelung und die höhere Vergütung berufen. Er wollte aber für die rechtzeitig angefragten 474,12 kWp den höheren Vergütungssatz abgerechnet bekommen. Mit Hinweis auf die Ansicht der Clearingstelle, unter anderem im

Hinweisbeschluss 2012/10 vom 10.09.2012, war der Netzbetreiber der Ansicht, durch die weitere Anlagenleistung sei die von der Clearingstelle geforderte Projektidentität nicht mehr erreicht. Die Anlage hätte insgesamt keinen Anspruch, den höheren Vergütungssatz geltend zu machen. Das Oberlandesgericht hat sich unserer Ansicht zu Gunsten des Anlagenbetreibers angeschlossen. Da zwei selbständige PV-Anlagen vorliegen, kann sich der Anlagenbetreiber hinsichtlich der 474,13 kWp auf seinen Vertrauensschutz berufen. Argumente hinsichtlich der Projektidentität spielen insoweit dann keine Rolle. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass der Installateur von einer einzigen PV-Anlage und einer Gesamtleistung spricht, einer anfänglich fehlerhaften Meldung bei der Bundesnetzagentur und daran ändert sich insbesondere auch nichts durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Inbetriebnahme von PV-Anlagen.

 

Mieterstromgesetz

 

Nach dem vom Bundeskabinett beschlossenen Referentenentwurf des BMWi (IIIB2) soll es nun ein Gesetz zur Förderung von Mieterstrom geben. Das Gesetz soll noch in diesem Jahr in Kraft treten. An der rechtlichen Situation, in der der Anlagenbetreiber den Strom an seinen Mieter verkauft und EEG-Umlage entsteht, wird im Grundsatz nichts geändert. Der Anlagenbetreiber wird aber zusätzlich zu seinem Stromentgelt aus dem Stromliefervertrag einen Mieterstromzuschlag nach § 21 Abs.3 EEG fordern können. Voraussetzung soll dabei sein, dass es sich um eine PV-Anlage handelt mit einer Leistung bis zu 100 kW. Die Anlage muss weiter auf, an oder in einem Wohngebäude installiert sein. (Bezüglich Mieterstrom aus KWK-Anlagen nimmt der Gesetzgeber Bezug auf § 6 Abs.2 Nr.3 KWKG.) Eine Vorgabe, dass der Anlagenbetreiber Vermieter ist, gibt es in dem Gesetz nicht. Zusätzlich muss der Strom innerhalb dieses Gebäudes an einen Letztverbraucher geliefert werden und im Gebäude verbraucht werden. Der Letztverbraucher muss dabei kein Verbraucher sein. Die Höhe des Zuschlages orientiert sich an der gesetzlichen Einspeisevergütung nach §§ 48, 29 EEG abzüglich 8,5 Ct/kWh. Das Modell ist ähnlich der Situation der ursprünglichen Eigenverbrauchsanlagen. Der Anspruch besteht des weiteren nur für zukünftige Anlagen. Das genaue Datum ist noch nicht bekannt. Daneben enthält das Gesetz noch Änderungen steuerrechtlicher Vorschriften und Regelungen zu Mietverträgen. Die notwendige Zähleinrichtung ist zumindest angesprochen.

 

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Modernisierungsumlage sichern

Jetzt noch die höhere Modernisierungsumlage von 11% sichern.

 

Wer beabsichtigt seine vermietete Wohnung zu modernisieren, sollte dies möglichst schnell ankündigen, denn mit dem voraussichtlich im Juli

2017 kommenden „Mietrechtsänderungsgesetztes 2016“, wird der Gesetzgeber die Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB kürzen.

Modernisierungskosten sollen künftig nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können.

Zudem sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren zu begrenzen (Kappungsgrenze für Modernisierungen). Eine neue Härtefallklausel soll zudem sicherstellen, dass Mieter nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.

Für Modernisierungen die bereits angekündigt sind, gelten voraussichtlich noch die alten Regelungen. Deshalb ist es wichtig, jetzt noch

schnell zu handeln.

Wir beraten Sie hierzu gerne.

 

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Mieterstrom-Modelle

Der Eigentümer eines Hauses installiert eine PV-Anlage auf dem Haus und nutzt den Strom, ohne dass er EEG-Umlage zahlen muss bzw. er muss nur eine verminderte EEG-Umlage zahlen. Wenn statt dem Eigentümer ein Mieter im Gebäude den Strom nutzt, soll zu 100 % EEG-Umlage zu zahlen sein. Nach dem Leitfaden der Bundesnetzagentur aus Juli 2016 kann nämlich mit Ausnahme von Hotels und Krankenhäusern bei der Nutzung des Stroms durch einen Mieter kein Eigenverbrauch mehr angenommen werden. Allein eine Regelung, wonach der Mieter den Strom nicht gesondert bezahlt (eine Art Warmmiete), soll nach Ansicht der Bundesnetzagentur nicht die Zahlungspflicht für die EEG-Umlage entfallen lassen. Zwar muss ein Gericht der Ansicht der Bundesnetzagentur nicht folgen. Aber die Ansicht ist gut begründet und leitet sich aus der Rechtsprechung zu den sog. Schein-Contracting-Verträgen ab. Damit sollte man trotz guter Gegenargumente gegen die Ansicht der Bundesnetzagentur damit rechnen, dass der Stromverbrauch durch den Mieter nicht der Privilegierung der Eigenversorgung unterfällt. Es ist damit entsprechende Vorsorge in den eigenen Verträgen zu treffen. Um diese Situation zu Gunsten partieller Gruppen zu verbessern, enthält das EEG 2017 in § 95 Nr. 2 eine Verordnungs­ermächtigung zur Einführung von sog. „Mieter­strom­modellen”. Die Verordnung ermöglicht, dass bei Photovoltaik­-Anlagen eine verringerte EEG-Umlage für ihren Strom zu zahlen ist, wenn er im Zusammenhang mit einem Wohngebäude erzeugt und dort von Dritten innerhalb des Gebäudes verbraucht wird. Die konkrete Ausgestaltung der Verordnung ist noch nicht bekannt. Es ist gut möglich, dass die EEG-Umlage zu zahlen ist, aber ein Zuschuss gewährt wird. Bei gewerblich genutzten Gebäuden ist damit wohl eher nicht mit einer Entlastung zu rechnen. In den Fällen verbleibt es weiter bei den Möglichkeiten der eigenen vertraglichen Regelung.

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Gewährleistung bei Photovoltaik: 2 Jahre

 

Nicht immer 5-Jahre Gewährleistung – ganz im Gegenteil: 2 Jahre dürften weiterhin bei Aufdach-Anlagen der Regelfall sein

 

Nachdem der BGH (für Bausachen) Mitte des Jahres einem Anlagenbetreiber gegen seinen Installateur einen Anspruch auf 5 Jahre

Gewährleistung zuerkannte, war die Verunsicherung der Branche groß.

 

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat nunmehr im Rahmen der Berufung eines Anlagenbetreibers in seinem Hinweisbeschluss vom 21.11.2016 an

der 2-jährigen Gewährleistungsfrist festgehalten und angekündigt, die Berufung zurückzuweisen, wenn der Anlagenbetreiber seine Berufung nicht zurücknimmt. Das hat er nun mittlerweile getan.

 

Der Beschluss zeigt, dass es weiterhin auf den Einzelfall ankommt und weiterhin bei aufgeständerten Aufdach-Anlagen im Regelfall eine Frist von 2 Jahren besteht. Dabei hat das Gericht auch klargestellt, dass es für die Frage der Dauer der Gewährleistungsfrist nicht darauf ankommt, ob der erzeugte Strom in dem Wohnhaus genutzt wird oder vollständig in das Netz eingespeist werde. Das darf zumindest so lange gelten, wie das Haus auch noch einen Stromanschluss hat. Denn nach diesseitiger Ansicht führt in der Situation ein Eigenverbrauch nicht dazu, dass die PV-Anlage für das Haus notwendig wird. Denn es kann auch ohne PV das Haus mit Strom versorgt werden. Der Eigenverbrauch mag wirtschaftlich und ökologisch sinnvoll sein, führt aber deshalb nicht dazu, dass die PV für die Nutzung des Hauses wesentlich wird. Weiter hat das Oberlandesgericht auch durch die Installation der PV keine „grundlegende Erneuerung“ des Hauses angenommen, die der Bausenat in seiner Entscheidung zur PV auf einer  Tennishalle betont hatte. In dem konkreten Fall ging es um die typische Installation einer PV-Anlage auf einem Schrägdach mittels Dachhaken. Weder der Montage- und Installationsaufwand noch das Verhältnis Wert des Wohnhauses zum Wert der PV-Anlage sind nach diesseitiger Ansicht geeignet, um von einer grundlegenden Erneuerung zu sprechen.

 

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Aus der Pressemitteilung des BGHs, Urteil vom 26. Oktober 2016 - VIII ZR 240/15 zitiert:

"Der Sachverhalt: Der Kläger kaufte von der beklagten Kraftfahrzeughändlerin einen gebrauchten Volvo V 50 zum Preis von 12.300 €. Kurze Zeit nach der Übergabe des Fahrzeugs bemängelte der Kläger (u.a.), das Kupplungspedal sei nach Betätigung am Fahrzeugboden hängengeblieben, so dass es in die Ausgangsposition habe zurückgezogen werden müssen. Bei einer daraufhin von der Beklagten durchgeführten Untersuchungsfahrt trat der vom Kläger gerügte Mangel am Kupplungspedal allerdings auch bei mehrmaliger Betätigung der Kupplung nicht auf. Während der Kläger geltend macht, er habe gleichwohl, allerdings vergeblich, auf einer umgehenden Mangelbehebung bestanden, will die Beklagte ihm lediglich mitgeteilt haben, dass derzeit kein Grund zur Annahme einer Mangelhaftigkeit und somit für ein Tätigwerden bestehe und der Kläger das Fahrzeug bei erneutem Hängenbleiben des Kupplungspedals wieder bei ihr vorstellen solle. Nachdem der Kläger in den folgenden Tagen unter Hinweis auf ein erneutes Hängenbleiben des Kupplungspedals vergeblich versucht hatte, die Beklagte zu einer Äußerung über ihre Reparaturbereitschaft zu bewegen, trat er vom Kaufvertrag zurück.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Kläger auch ohne Fristsetzung zur Nachbesserung wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten konnte, weil es ihm trotz des nur sporadischen Auftreten des Mangels aufgrund dessen Relevanz für die Verkehrssicherheit des Kraftfahrzeugs nicht im Sinne von § 440 Satz 1 BGB zumutbar war, ein weiteres Auftreten der Mangelsymptome abzuwarten. ... Ein Rücktritt war im vorliegenden Fall auch nicht wegen Unerheblichkeit des Mangels (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB) ausgeschlossen, auch wenn dieser letzten Endes (nachdem der Kläger den Rücktritt bereits erklärt hatte) mit geringen Kosten (433,49 €) beseitigt werden konnte. Denn solange die Ursache eines aufgetretenen Mangelsymptoms unklar ist, kann die Erheblichkeit des Mangels regelmäßig nur an der hiervon ausgehenden Funktionsbeeinträchtigung gemessen werden, die vorliegend aufgrund der Gefahren für Verkehrssicherheit des Fahrzeugs jedenfalls als erheblich anzusehen war."

Verstoß gegen DIN-Normen führt auch ohne Schadenseintritt zum Mangel

Das Oberlandesgericht Köln hat in einem Urteil vom 16.03.2016 zum AZ: 16 U 63/15 sich mit der Frage auseinanderzusetzen gehabt, ob auch bei einem Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik, ohne dass ein Schaden bereits erkannt werden kann, eine Sache mangelhaft ist. Das hat das Oberlandesgericht Köln bejaht, wobei die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist. Zum einen hat das Gericht aufgeführt, dass der Auftragnehmer regelmäßig stillschweigend die Beachtung der anerkannten Regeln seines Faches wie sie unter anderem in DIN-Normen oder Unfallverhütungsvorschriften niedergelegt sein können, zusichert. Etwas anderes kann nur dann gelten, sofern es auch anders vereinbart ist. Dabei gelte ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik auch ohne ein Schadenseintritt als Mangel. Der Auftragnehmer hat höchstens die Möglichkeit, ihm günstige abweichende Vereinbarungen zu beweisen. Grundsätzlich müsse kein Bauherr sich mit einem mangelhaften Bauwerk begnügen und einen Minderwert ausgeglichen bekommen.

Es bleibt abzuwarten, ob die Entscheidung vom BGH bestätigt wird.

Aufklärungspflichten - Zurückweisungsbeschluss des BGH vom 13.07.2016 zum AZ VII ZR 305/13 des OLG Oldenburg vom 09.10.2013 zum AZ 3 U 5/13

Nach dem Zurückweisungsbeschluss des BGHs vom 13.07.2016 zum AZ VII ZR 305/13 ist eine Entscheidung vom OLG Oldenburg vom 09.10.2013 zum AZ 3 U 5/13 rechtskräftig. Danach gilt:

Der mit der Erneuerung einer Heizungsanlage beauftragte Werkunternehmer hat den Auftraggeber darüber aufzuklären, dass die angebotene Anlage angesichts der baulichen Gegebenheiten nur dann wirtschaftlich betrieben werden kann, wenn umfangreiche und kostenintensive Wärmeschutzmaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt werden. Verletzt der Unternehmer die ihm obliegenden Aufklärungspflichten, kann der Auftraggeber den Vertrag rückabwickeln und ist nicht zur Zahlung des vereinbarten Werklohns verpflichtet.

Lieferung und Montage einer Photovoltaik-Anlage: Werkvertrag mit Gewährleistungsfrist 5 Jahre (BGH, VII ZR 348/13)

Der Bausenat beim BGH entschied am 2.6.2016 zum Aktenzeichen VII ZR 348/13, dass es sich bei der Lieferung und Montage einer Photovoltaik-Anlage um einen Werkvertrag handele und die Gewährleistungsfrist 5 Jahre betrage.

Das Vorliegen eines Werkvertrages wurde damit begründet, dass "die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung aufwendiger, handwerklicher Installations- und Anpassungsarbeiten an der Tennishalle ... dem Vertrag die maßgebliche Prägung" geben. Leider führt der BGH nicht aus, was ihn zu der Annahme solcher Arbeiten bringt. Somit ist leider nicht zu erkennen, ob es eine besondere Situation war - oder was aufgrund der Schilderung des Tatbestandes zu befürchten ist-, der BGH bei jeder Montage einer PV-Anlage von solchen aufwendigen etc. Arbeiten ausgehen will. Insoweit hätte es nach diesseitiger Ansicht einer Zuhilfenahme eines Sachverständigen bedurft, um die Bedeutung von zB 500 m Kabeln zu relativieren. Es wird unvermeidbar sein, diese Frage in weiteren Fällen zur weiteren Aufklärung durch Gerichte zu stellen. Denn das bisherige Kriterium des wirtschaftlichen Schwergewichtes auf der Lieferung und nicht auf der Werkleistung besteht weiterhin.

Weiter begründet der Bausenat seine Entscheidung für 5-Jahre Gewährleistung damit, dass durch die "Vielzahl der Komponenten ... die Photovoltaik-Anlage so mit der Tennishalle verbunden (sei), dass eine Trennung von dem Gebäude nur mit einem erheblichen Aufwand möglich (sei)." Er lässt dabei offen, ob die PV-Anlage wesentlicher Bestandteil des Gebäudes wird. Eine solche Wertung zum erheblichen Aufwand war schon schwer beim OLG Bamberg bei Freiflächenanlagen anzunehmen, da es wohl kaum darauf ankommen kann, wie viele Module verbaut sind. Das würde ja bedeuten können, dass ein Anlagenbetreiber einer 5 kW-Anlage weniger geschützt wäre als der Anlagenbetreiber einer zB 100 kW-Anlage. Bedauerlicherweise ist auch nicht zu erkennen, ob es eine besondere Montageart war, die in der Tat eine Trennung erheblich erschweren kann. Bei reinen Dachhaken oder rein beschwerten Unterkonstruktionen wäre die Ansicht des BGHs nicht nachvollziehbar.

 

Der Bausenat stellt dann weiter zur Annahme der 5-jährigen Gewährleistungsfrist darauf ab, dass "der Einbau der Photovoltaikanlage ... eine grundlegende Erneuerung der Tennishalle dar(stelle), die insgesamt einer ganzen oder teilweisen Neuerrichtung gleich zu achten (sei)". Die Darstellung ist zwar dann folgerichtig, aber diesseits nicht nachvollziehbar und schon recht nicht, wenn der BGH dann ausführt, dass schließlich der "Einbau der Photovoltaikanlage der Tennishalle" diene - selbst wenn kein Eigenverbrauch stattfinde. Begründet wird diese Annahme damit, dass durch die PV-Anlage die Tennishalle nunmehr auch "Trägerobjekt" einer PV-Anlage werde. Im übrigen geht der BGH noch darauf ein, dass auch die PV-Anlage ein Bauwerk wäre. Soweit er sich hierbei in Widerspruch mit der Entscheidung des Kaufsenates setze, sei aber keine Entscheidung des Großen Senats angebracht, weil nach der Begründung des Kaufsenates dort die PV-Anlage keine hinreichend feste "Verbindung der dort zur Beurteilung stehenden Photovoltaikanlage mit dem Gebäude" aufweise "und der Einbau der Photovoltaikanlage keine grundlegende Erneuerung der Scheune darstellte". Genau das wird aber für die nächste Zeit Aufgabe der Instanzengerichte sein, denn an der tatsächlichen Darstellung wird sich wohl entscheiden, ob im konkreten Fall 2- oder 5-Jahre gelten.

Haftung des Architekten (BGH, Beschluss vom 06.04.2016 - VII ZR 81/14)

Mit Beschluss vom 6.4.2016 bestätigt der BGH eine Entscheidung vom OLG Düsseldorf aus dem Jahre 2014 zur Haftung des Architekten mit folgenden Leitsätzen:

1. Der Architekt ist verpflichtet, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Herstellungskosten des Bauwerks zu beachten. Dabei muss er nicht nur genau vereinbarte Baukostenobergrenzen einhalten. Vielmehr ist er auch verpflichtet, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen.

2. Inwieweit der Auftraggeber seine Kostenvorstellungen ausreichend zum Ausdruck gebracht hat, muss durch Würdigung im Einzelfall ermittelt werden. Daher bringt eine Erklärung, die Baukosten sollten maximal einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, die einzuhaltende Kostenvorstellung ausreichend zum Ausdruck.

3. Kann nicht festgestellt werden, dass eine bestimmte Kostengrenze als Beschaffenheit des Architektenwerks vereinbart wurde, der Auftraggeber  dem Architekten eine entsprechende Vorgabe gemacht hatte oder der Auftraggeber eine für den Architekten erkennbare konkrete Kostenvorstellung hatte, scheidet eine Haftung des Architekten wegen Baukostenüberschreitung aus.

BGH, Beschluss vom 06.04.2016 - VII ZR 81/14 -

KG-Urteil zur Bauobergrenze (23.05.2014 - 27 U 155/11) durch BGH bestätigt (10.02.2016 - VII ZR 175/13)

Wird in einem Architektenvertrag eine Bauobergrenze als Beschaffenheit vereinbart, ist das Überschreiten der Obergrenze ein Mangel der Architektenleistung. Folglich kann der Architekt/Ingenieur die Differenz, um die die tatsächlichen Kosten die vereinbarten Kosten übersteigen, nicht zusätzlich als anrechenbare Kosten seiner Honorarabrechnung zu Grunde legen.

 

Die Baukostenobergrenze entfällt dann, wenn die Kostensteigerung auf nachträgliche Änderungen der Leistungsbeschreibung beruht. Wir die Baukostenobergrenze überschritten, so kann auch der Auftraggeber den Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen. So KG, Urteil vom 23.05.2014 - 27 U 155/11 -, nun durch BGH, Beschluss vom 10.02.2016 - VII ZR 175/13 - bestätigt.

Schadensersatz, wenn die PV-Anlage weniger als „versprochen“ Strom erzeugt

Durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde ist nunmehr eine Entscheidung des OLG Bamberg zur Schadensersatzpflicht des PV-Installateurs wegen Beratungsverschulden rechtskräftig. Das Gericht bejaht im Grundsatz die Verpflichtung des Planers einer Solaranlage, Schadensersatz zu zahlen, wenn die Anlage einen geringeren Ertrag erwirtschaftet, als dies in der Wirtschaftlichkeitsprognose vorgesehen ist und dies für den Planer bei der ordnungsgemäßen Prüfung der Erträge erkennbar gewesen wäre. Allerdings ist bei der Schadensberechnung zu beachten, dass der Betreiber der Solaranlage nur so gestellt wird, wie er ohne das schädigende Ereignis des Planers gestanden hätte.  Es geht also darum, wie der Betreiber der Solaranlage ohne den Beratungsfehler stehen würde. Er hat dabei die ihm zufließende Einspeisevergütung – sowohl die bereits erhaltene als auch die in Zukunft noch zufließenden Vorteile – den bereits entstandenen Kosten und den Vorteilen gegenüberzustellen, die ihm entstanden wären, wenn er sich nicht für die Errichtung der Solaranlage entschieden hätte. Dies sind z.B. Zinsgewinne, wenn er ansonsten das Geld angelegt hätte. In vielen Fällen läuft damit der Anspruch leer.

Vgl. hierzu OLG Bamberg, Urt. v. 17.04.2013 – 3 U 127/12

BGH-Urteil zur Entscheidung des OLG Stuttgart zur 0-Vergütung (18.11.2015 - VIII ZR 304/14)

Der BGH - Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 304/14 - hat die Entscheidung vom OLG Stuttgart zur 0-Vergütung bestätigt, wenn eine technische Einrichtung zur Reduzierung der Einspeiseleistung fehlt. Dabei ist folgender Leitsatz formuliert: Verringert sich der Vergütungsanspruch des Anlagenbetreibers wegen eines Verstoßes gegen seine Verpflichtung zur Ausstattung der Anlage mit einer technischen Einrichtung, die es dem Netzbetreiber gestattet, die Einspeiseleistung bei Netzüberlastung jederzeit ferngesteuert zu reduzieren, gemäß §§ 6 Abs.4, 17 Abs.1 EEG 2012 auf Null, so kann der Anlagenbetreiber vom Netzbetreiber aufgrund des abschließenden Charakters der vorgenannten Bestimmungen unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung keinen Wertersatz für den eingespeisten Strom verlangen.

Anmerkung: Die Entscheidung setzt die Linie der übrigen Gerichte fort. In der Praxis stellt sich in erster Linie die Frage, ob denn tatsächlich ein Verstoß gegen § 6 EEG bzw. später § 9 EEG vorlag, oder ob Schadensersatzansprüche gegen weitere Beteiligte in Betracht kommen.

BGH zur Inbetriebnahme von Photovoltaikanlagen (BGH, VIII ZR 244/14)

Der Bundesgerichtshof hat am 04. November 2015 zum Aktenzeichen VIII ZR 244/14 sich dazu geäußert, wann eine PV-Anlage in Betrieb geht oder nicht. Bei dem dortigen Sachverhalt ließ die Klägerin von einem Drittunternehmen in einer Lagerhalle die PV-Module einzeln auf ein provisorisches Gestell setzen, führte dann den sog. Glühlampentest pro Modul durch und verpackte die Module anschließend wieder.
      
Der BGH hat zunächst klargestellt, dass nicht pro Modul einer PV-Anlage vorläge. Man könne also nicht von 20.000 PV-Anlagen sprechen. Der Anlagenbegriff erschöpfe


„sich mithin nicht in einer rein technisch-baulichen Betrachtung derjenigen Einrichtungen, ohne die kein Strom produziert werden könnte. Vielmehr“ sei „auch einzubeziehen, nach welchem Gesamtkonzept die einzelnen Einrichtungen funktional zusammenwirken und eine Gesamtheit bilden sollen … . Dabei“ sei „über die technisch-baulichen Mindestvoraussetzungen hinaus maßgeblich, ob die der Stromerzeugung dienenden Einrichtungen aus Sicht eines objektiven Betrachters in der Position eines vernünftigen Anlagenbetreibers … nach dessen Konzept als eine Gesamtheit funktional zusammenwirken und sich dann nach dem gewöhnlichen Sprachgebrauch … als eine Anlage darstellen.“

 

Damit hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichtes, der Rechtsprechung der anderen Instanzgerichte, der Rechtsliteratur als auch der Clearingstelle und somit eigentlich aller, unzutreffend sei.

Wenn nicht das jeweilige Module ausreicht, stellt sich die durchaus interessante Frage, was soll denn jetzt laut BGH alles notwendig sein, um von einer Anlage im damaliger gesetzlicher Konstellation zu sprechen. Der BGH betont dann unter Rdn. 23, dass sämtliche Module zur Stromgewinnung zusammenwirken sollen. Es gehören auf jeden Fall wohl nach BGH die Befestigungs- oder Montageeinrichtungen, auf denen die Module angebracht werden, auch zum Anlagenbegriff. Die Montageeinrichtungen seien nicht bloße Infrastruktureinrichtungen, die nach dem Willen des Gesetzgebers außen vor bleiben. Denn sie hätten durchaus Auswirkungen auf den Ertrag. Eine möglichst vorteilhafte Ausrichtung der einzelnen Module zur Sonneneinstrahlung sei für die Effektivität der Stromgewinnung „ein wichtiger Bestandteil des Gesamtkonzeptes“ und somit durchaus zum Anlagenbegriff zu zählen. Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof aber nicht gesagt, dass auch ein Wechselrichter notwendig ist. Das ist auch bei der Argumentation rechtlich nicht zwingend. Denn wenn das Montagegestell zwar die Möglichkeit der Stromerzeugung beeinflusst, dürfte ein Wechselrichter eher den Übergabeeinrichtungen zuzuordnen sein, so dass durchaus ein guter Grund besteht zwischen der Montageeinrichtung und dem Wechselrichter zu unterscheiden.

Damit ist klar, dass der Bundesgerichtshof hinsichtlich des Anlagenbegriffs einen neuen Weg geht, der über viele Jahre hinweg von der Rechtswirklichkeit anders gelebt wurde. Hinsichtlich der Inbetriebnahme bedeutet die Entscheidung aber nicht, dass sich etwas für diejenigen ändern muss, die die Anlagen auf den Dächern montiert haben und den Glühlampentest strangweise durchgeführt haben. Auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes kann die Ansicht vertreten werden, dass bis zum Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelung eine Inbetriebnahme auch ohne Wechselrichter möglich war.

vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 - VIII ZR 244/14

Bauabzugsteuer nun auch für die Installation von Photovoltaikanlagen

In einer Verfügung des Bayerischen Landesamtes für Steuern wurde darüber informiert, dass nach Abstimmung der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder auch die Installation einer PV-Anlage an oder auf einem Gebäude bzw. die Errichtung einer sog. Freiflächen-PV-Anlage der sog. Bauabzugssteuer unterliegt.

Die Regelung gilt ab 01.01.2016. Es ist daher entweder der Abzu der Bauabzugsteuer vorzunehmen oder eine Freistellungsbescheinigung anzufordern. Fälle bis zum 31.12.2015 sollen nicht beanstandet werden.

 vgl. hierzu Verfügung des Bayerischen Landesamtes für Steuern vom 16.09.2015, AZ.: S. 2272.1.1 – 3/8 St32