Schadensberechnung nach Mängelbeseitigungskosten im Baurecht

Wie ermittele ich die Höhe eines ersatzfähigen Schadens aufgrund von Mängeln an (m)einem Bauwerk?


Eine solche oder eine ähnliche Frage haben Sie sich bestimmt auch schon gestellt, wenn an Ihrem Eigenheim Baumängel aufgetreten sind.

 

 

Bis vor kurzem war es noch möglich, die Höhe eines solchen Schadens anhand der sogenannten Mängelbeseitigungskosten zu bemessen, wie es beispielsweise auch im Verkehrsrecht oder Kaufrecht noch immer der Fall ist. Angenommen, das eigene Auto ist bei einem Verkehrsunfall zu Schaden gekommen, ist es ausreichend, wenn beispielsweise der Versicherung des Unfallverursachers die voraussichtlichen Reparaturkosten dargelegt werden. Nach § 249 Abs. 2 S. 2 BGB muss ein Nachweis über die tatsächliche Autoreparatur nur dann erbracht werden, wenn auch die Umsatzsteuer geltend gemacht werden soll. Es reichen im Prinzip also die sogenannten „fiktiven Mängelbeseitigungskosten“ aus, um einen Schaden am eigenen Auto geltend zu machen. Dass das so ist, hat der Geschädigte der Dispositionsfreiheit zu verdanken, nach der der Gläubiger frei entscheiden kann, ob der Schuldner den ursprünglichen Zustand durch eine Reparatur wiederherstellen soll, oder ob er lieber den zu dessen Herstellung erforderlichen Geldbetrag haben möchte.

 

Entsprechend konnten auch Bauherren verfahren, indem sie, anstelle oftmals teurer Sachverständigengutachten, die den mängelbedingten Minderwert eines Bauwerkes bescheinigen sollten,-deutlich einfacher und günstiger- ein seriöses Angebot vorgelegt haben. Da die Kosten einer Mängelbeseitigung beim Bau häufig deutlich höher sind als der reine mängelbedingte Minderwert, führte diese Methode mit den fiktiven Mängelbeseitigungskosten, die vermehrt auch von Richterinnen und Richter praktiziert wurde, zu oftmals höheren Schadensersatzbeträgen.

 

Aufgrund zweier Urteile des Bundesgerichtshofes ist damit aber nun endgültig Schluss, denn die Urteile VII ZR 46/17 und VII ZR 173/16 vom 22.02.2018 und 21.06.2018 untersagen eine Bemessung des in einem Baumangel liegenden Vermögensschaden des Bauherrn über die fiktiven Mängelbeseitigungskosten.

 

Als Begründung für die oben genannte Rechtsprechungsänderung wird die sogenannte Überkompensation des Geschädigten, auch bekannt als Bereicherungsverbot, herangezogen. Demnach darf es nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht der Fall sein, dass der Besteller durch einen abstrakten Ersatz von Mängelbeseitigungskosten, die nur fiktiv sind und nicht wirklich anfallen, nicht gerechtfertigt besser dasteht, als wenn der Mangel beseitigt wird.

 

Der BGH ist der Ansicht, dass eine Schadensbemessung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten das Leistungsdefizit im Werkvertragsrecht und ganz besonders im Baurecht nicht zutreffend abbilde, denn ein Mangel des Bauwerkes ist ein Leistungsdefitzit, da das Bauwerk hinter der eigentlich geschuldeten Leistung zurückbleibt. Über die Höhe des Schadens wird schließlich auch dann nichts ausgesagt, wenn man soweit geht und das Leistungsdefizit als Vermögensschaden ansieht.

 

Wie ist es allerdings nun möglich, einen Schaden im Falle eines Baumangels zu berechnen?

 

Eine erste Möglichkeit besteht darin, die Differenz zwischen dem (hypothetischen) Wert der geschaffenen Sache ohne den vorliegenden Mangel und dem tatsächlichen Wert der vorliegenden Sache mit Mangel zu bestimmen. Eine andere Möglichkeit ist, dass man von der für das Werk vereinbarten Vergütung ausgeht und dann den Minderwert des Werkes (aufgrund des nicht beseitigten Mangels) anhand der Vergütungsanteile, die auf den mangelhaften Teil der Leistung entfallen, schätzt.
Konkreter wird es, wenn das Objekt veräußert wird, denn dann kann ein konkreter Mindererlös direkt auf den Mangel zurückgeführt werden. Allerdings hängt ein erzielter Preis bekanntlich auch vom Verkaufsgeschick des Veräußerers zusammen.

 

Um diese Herangehensweise umgehen zu können, kann der Bauherr selbstverständlich auch immer noch Vorschuss zur Mängelbeseitigung, anstelle des Schadensersatzes, verlangen.
Verpflichtet ist der Bauherr aber auch jetzt nicht, Mängel zwingend beseitigen zu lassen. Zu Mehraufwand und Komplikationen bei einem laufenden Klageverfahren kann es allerdings führen, wenn die Mängel nicht beseitigt werden. Auf jeden Fall ist die Durchsetzung des Mängelschadens erheblich erschwert!

 

 

 

 

 

 

 

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