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Aktivitäten des Gesetzgebers zum Thema E-Mobilität

 

Im Bundestag fand die erste Beratung des Gesetzentwurfes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften am 6. Mai statt. Im Einzelnen wird auf BT-DRS. 19/18791 verwiesen.

 

 

 

Interessant für das Thema E-Mobilität ist der § 20 WEG-Entwurf.

 

Nach § 20 Abs. 2 WEG-Entwurf soll jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen können, die unter anderem dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Über die Durchführung ist dann im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu beschließen. Mit der allgemeinen Neufassung des § 20 WEG-Entwurf verfolgt der Gesetzgeber drei Ziele. Erstens sollen Beschlüsse über bauliche Veränderungen einfacher gefasst werden können. Deshalb genügt für die Beschlussfassung stets die einfache Mehrheit, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt werden. Zudem ist der Beschluss über eine bauliche Veränderung grundsätzlich nur dann erfolgreich anfechtbar, wenn die bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis gegenüber den anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt werden. Zweitens sollen die Vorschriften klarer als bislang gefasst werden, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden. Daneben soll drittens dann jedem Wohnungseigentümer ermöglicht werden, bauliche Veränderungen durchzusetzen, die den Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz und dem Glasfaseranschluss dienen. Der 2. Absatz im Gesetz soll einen Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Fassung eines Beschlusses nach Abs. 1 begründen. Das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge soll somit eine privilegierte Maßnahme sein. Der Gesetzgeber will allerdings nur einen Anspruch in privilegierter Weise bezüglich des „Ob“ der Maßnahme, das „Wie“ entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen dann der ordnungsgemäßen Verwaltung. Das möchte dieser zweite Satz klarstellen. Prozessual soll das dann so erfolgen, dass im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG-Entwurf der Anspruch durchgesetzt wird. In diesem Fall hat das Gericht, wenn die Voraussetzungen § 20 Abs. 2 S. 1 WEG-Entwurf vorliegen, anstelle der Wohnungseigentümer das Entscheidungsermessen nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG-Entwurf auszuüben. Deshalb soll es genügen, wenn im Klageantrag die begehrte bauliche Veränderung bezeichnet wird und die konkrete Art und Weise ihrer Durchführung dann in das Ermessen des Gerichtes gestellt wird.

 

Für die Kostenregelung gilt § 21 Abs. 1 WEG-Entwurf. So geht der Entwurf davon aus, dass die Kosten für die bauliche Veränderung, also die Realisierung des Anschlusses für die E-Tankstelle zulasten des Wohnungseigentümers gehen, der diesen Anspruch auch geltend macht. Nur ihm gebühren dann auch die Nutzungen. Etwas anderes gilt, wenn alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile tragen, wenn sie der Anpassung an den Zustand dient, der bei Anlagen vergleichbarer Art in der Umgebung üblich ist oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Dann steht aber natürlich auch nicht demjenigen, der die Maßnahme haben möchte, der alleinige Nutzen zu. Die Gesetzesbegründung stellt dann noch klar, dass unter die baulichen Veränderungen alle Maßnahmen zählen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Es geht also nicht nur um das Anbringen einer Ladestation an der Wand (sogenannte Wall-Box), sondern betrifft zum Beispiel auch die Verlegung der Leitungen und die Eingriffe in die Stromversorgungs- oder die Telekommunikationsinfrastruktur, die dafür notwendig sind, dass die Lademöglichkeit sinnvoll genutzt werden kann. Der Anspruch bezieht sich auch nicht nur auf die Ersteinrichtung, sondern betrifft auch deren Verbesserung. Es geht im Übrigen auch nicht nur um Elektro-Kfz, sondern auch um elektrisch betriebene Zweiräder oder spezielle Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht in den Anwendungsbereich des Elektromobilitätsgesetzes fallen. In der Gesetzesbegründung wird weiter klargestellt, dass soweit das Laden keine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert, sondern lediglich die Nutzung des bestehenden gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich wird, dieser Fall nicht von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf umfasst sein soll. Es geht dann vielmehr um das Recht zum Mitgebrauch nach § 16 Abss 1 Satz 3 WEG-Entwurf. Dieser wird vermutlich auch in der Praxis später der Wohnungseigentümer mit seinem Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf auf bauliche Veränderung mit seinem Recht zum Mitgebrauch (z. B. der bestehenden Elektroinstallation) kombinieren. Das Recht zum Mitgebrauch besteht dabei unproblematisch, soweit der Mitgebrauch durch alle interessierten Wohnungseigentümer technisch möglich ist. Es könnte allerdings durchaus zu Kapazitätsproblemen kommen, insbesondere wenn nachträglich Lademöglichkeiten realisiert werden. Dieses Problem muss dann nach allgemeinen Regeln gelöst werden, etwa durch einen Beschluss, der regelt, wann welcher Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum gebrauchen darf. Dabei sind alle interessierten Wohnungseigentümer natürlich gleich zu behandeln, ungeachtet der Tatsache, wie lange sie das gemeinschaftliche Eigentum schon gebrauchen. Es ist deshalb nicht zulässig, wie die Gesetzesbegründung ausdrücklich klarstellt, den Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf mit Blick auf beschränkte Kapazitäten etwa der gemeinschaftlichen Elektroinstallation abzulehnen. Entweder teilen sich in einem solchen Fall alle an der Nutzung interessierten Wohnungseigentümer die beschränkten Kapazitäten der bestehenden Elektroinstallation oder sie rüsten diese gemeinsam auf. Dann haben sie auch die Kosten gemeinsam zu tragen, vergleiche § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG-Entwurf. Der Anspruch auf Aufrüstung ergibt sich wiederum aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf. Die Nutzung und Kostenbeteiligung durch später hinzugetretene Wohnungseigentümer ergeben sich durch § 21 Abs. 4 WEG-Entwurf.

 

 

 

Weiter hat sich die Gesetzesbegründung auch mit der Frage auseinandergesetzt, ob durch diesen Anspruch auch die Nutzung des Bereiches des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt wird und stellt dazu klar, dass der § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf dem Wohnungseigentümer eben nicht das Recht einräumt, ein zu ladendes Fahrzeug für die Zeit des Ladevorganges im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abzustellen. Fehlt es an einem solchen Recht, ist die Herstellung einer Lademöglichkeit nicht angemessen. Es würde dann kein Anspruch bestehen. Daraus kann dann geschlussfolgert werden, dass ein Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG-Entwurf nur dann besteht, wenn der Wohnungseigentümer das Recht hat, das zu ladende Fahrzeug im Bereich der begehrten Lademöglichkeit abzustellen. Da spielt allerdings keine Rolle, ob sich dieses Recht aus dem Sondereigentum ergibt, aus einem Sondernutzungsrecht oder lediglich dem Recht zum Mitgebrauch einer gemeinschaftlichen Abstellfläche.

 

 

 

Interessant ist, dass der Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung klarstellt, dass die sinnvolle Nutzung der Lademöglichkeit sich nicht nur auf die bloße Entnahme der Elektrizität beschränkt. So führt der Gesetzgeber ausdrücklich aus, dass Halter von Elektrofahrzeugen beispielsweise Flexibilität für das Stromnetz oder den Strommarkt bereitstellen können oder von variablen Tarifen profitieren können sollen. Solche Anwendungen eröffnen zusätzliche Nutzungen der Ladeeinrichtung und des Fahrzeugs. Je nach Hausanschluss sowie der Auslastung des örtlichen Verteilernetzes soll damit eine intelligente Steuerbarkeit eine entscheidende Voraussetzung dafür schaffen, dass eine Ladeeinrichtung an das Stromnetz angeschlossen werden kann. Deshalb soll auch dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge insbesondere bauliche Veränderungen dienen, die zur Umsetzung von Vorgaben des Messstellenbetriebsgesetzes oder zur Teilnahme an einem Flexibilitätsmechanismus nach § 14a EnWG erforderlich sind. Dazu sollen Veränderungen gehören, die zum Einbau und Betrieb der notwendigen Mess- und Steuereinrichtungen erforderlich sind. Als Beispiele werden Veränderungen von Zählerschränken, kommunikative Anbindung der Ladeeinrichtungen an ein intelligentes Messsystem genannt.

 

 

 

Daneben ist aus dem Gesetz noch eine Änderung des § 554 BGB zu erwähnen.

 

Der Mieter soll danach verlangen können, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die unter anderem dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Der Anspruch soll nicht bestehen, wenn die baulichen Veränderungen dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich in dem Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die Regelung kann also nicht in einem Mietvertrag ausgeschlossen werden. Rechtsdogmatisch geht es also darum, dass der Mieter einen Anspruch auf Vertragsänderung hat. Es geht also nicht darum, dass der Mieter ein gesetzliches Umbaurecht hat. Er hat aber einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung. Worum es genau geht, ist aus den oben bereits getätigten Äußerungen zur Änderung des WEG zu entnehmen. Also das, was der Wohnungseigentümer durchführen kann, gilt insoweit auch für den Mieter. In der Gesetzesbegründung wird noch klargestellt, dass soweit die Ausführung der baulichen Veränderung von Mitwirkungshandlungen des Vermieters abhängig wäre, die über die bloße Erlaubnis hinausgehen, der Mieter deren Erfüllung auf Grundlage von § 241 Abs. 2 BGB verlangen kann. Als Beispiel wird der Anspruch auf Erteilung von Informationen genannt, die der Mieter zur Planung der Baumaßnahme benötigt, wie z. B. Informationen über die vorhandene Stromversorgung oder den Verlauf von Kabeln. Aber auch wenn der Mieter dann entsprechende Erklärungen gegenüber Handwerkern vom Eigentümer/Vermieter benötigt, soll er diese bekommen können. Das gelte auch, soweit eine schriftliche Erlaubnis erteilt werden muss, um diese bei Dritten vorlegen zu können.

 

 

 

Die Gesetzesbegründung weist noch darauf hin, dass zugunsten des Vermieters auch ein etwaiges Rückbaurisiko zu berücksichtigen ist. Nach allgemeinen Vorschriften sei ohnehin der Mieter bei Vertragsende zum Rückbau der baulichen Veränderung verpflichtet. Kommt der Mieter dem aber nicht nach und will der Vermieter die bauliche Veränderung zurückbauen, so muss er den Rückbau auf eigene Kosten ausführen und den Mieter auf Kostenersatz in Anspruch nehmen. Das stellt ein Risiko für den Vermieter dar, wenn der Mieter dann zahlungsunfähig ist. Beruft sich hierauf der Vermieter und will damit eine Unzumutbarkeit begründen, kann der Mieter das Problem aus der Welt schaffen, indem er eine besondere Kaution leistet. Das meint dieser § 554 Absatz 1 Satz 3 BGB. Der Mieter behebt also das Rückbaurisiko und nimmt deshalb dem Vermieter die Möglichkeit aus dem Grunde eine Einwendung gegen die Zustimmung zu erheben.

 

 

 

Ob im Rahmen des Gesetzgebungsverfahren noch Änderungen erfolgen und wann das Gesetz nun in Kraft treten soll, ist noch nicht bekannt.

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