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„Fiktive“ Mängelbeseitigungskosten beim Immobilienkauf

 

 In einem kürzlich ergangenen Urteil hat der BGH klargestellt, dass ein kaufvertraglicher Schadensersatzanspruch wegen Mängeln an einer Immobilie mit „fiktiven“ Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann.

 

Die Kläger hatten eine Eigentumswohnung erworben, in der kurz nach dem Kauf ein Feuchtigkeitsschaden aufgetreten ist. Mit der Klage wird u.a. die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten begehrt.

 

Der BGH stellt fest, dass der Käufer im Rahmen des kleinen Schadensersatzes statt der Leitung gem. §§ 437 Nr. 3, 280, 281 abs. 1 BGB entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen kann, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird.

 

Die Rechtsprechungsänderung des BGH, wonach bei werkvertraglichen Ansprüchen auf kleinen Schadensersatz nach §§ 634 Nr. 4, 280, 281 Abs. 1 BGB die Schadensbemessung nicht mehr anhand der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten erfolgen kann, sei nicht auf die kaufrechtliche Sachmängelhaftung übertragbar, so der BGH.

 

Es wäre dem Käufer einer Sache nicht zumutbar, wenn er die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Anderes gilt nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer, die nur ersetzt werden muss, wenn sie tatsächlich anfällt.

 

Einer unangemessenen Überkompensation des Käufers wirkt das Kaufrecht durch die Begrenzung des Nacherfüllungsanspruchs entgegen, da der Käufer, wenn die Nacherfüllung nach § 439 Abs. 4 Satz 2 BGB als unverhältnismäßig anzusehen ist, als Schadensersatz nur den mangelbedingten Minderwert verlangen kann.

 

 

 

BGH, Urt. v. 12.03.2021 - V ZR 33/19

 

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